2019 年 8 月，LPR 首次执行，至今已有四年多的历史，期间与房贷利率挂钩的 5 年期 LPR 一共下调 8 次，每次幅度都在 5-15BP 之间。
独独这次，央妈一口气下调25BP，可谓史无前例。
我猜，大概只有一步到位，拿出震惊四座的力度，大家才会看到央妈救市的强烈决心。
随着 LPR 下行，广州各大行房贷利率集体下调，从你看到这条推文开始，以下银行均已正式执行最新房贷利率：
首套 LPR（3.95%）-10BP，即 3.85%
二套 LPR（3.95%）+30BP，即 4.25%
如果你近期打算买房，现在就可以安心贷款了。
你的房贷利率，不会马上下调
降息之后，大家最关心的是下面 2 个问题，我简单回答一下。
1、我刚申请贷款，还能享受最新房贷利率吗？
同贷书还没下来的同学，利率以同贷书为准，可以享受最新利率。
同贷书下来，但钱还没下来的同学可以和银行沟通，十有八九会给你最新利率。就算 ta 不愿意，你还可以换银行，大把大把的银行经理愿意笑容满面地接待你。
但房子过户之后，你就没办法转银行了，乖乖接受 4.1% 的利率，等明年下调吧。
2、已经在还贷了，房贷利率会降吗？
分几种情况讨论：
①使用的是固定利率（常见于 2019 年及之前买房的买家）
房贷利率下调与你无关。
②从前是固定利率，后来转为与 LPR 挂钩的浮动利率（常见于 2019 年及之前买房的买家）
房贷利率会在 LPR 重新定价日下调，你们的重新定价日多为每年 1 月 1 日，再等 10 个月就会下调。
③从办理贷款开始，就使用与 LPR 挂钩的浮动利率（常见于 2020 年及以后购房的买家）
房贷利率会在 LPR 重新定价日下调，你们的重新定价日多为批贷日。
举个例子，如果你的贷款是在 3 月 1 日批贷的，那么下个月 1 号你的房贷利率就会更新，但如果你的贷款是 2 月 1 日批贷的，那就得等到明年 2 月。
总之，并不是今天降了 LPR，你的房贷利率就会马上下调。
就算等上半年，也不过是基操。
房贷利率下降，会有什么影响？
但在我看来，这件事影响最深刻的，反而会是以下几点：
1、近两个月，楼市会出现小阳春
现在借 100 万，利息只需 3200 元，压力很低很低，一些担心市场的首套买家，也会在央妈的强烈信号下转换心态，逐渐回到市场。
叠加每年春节后买房潮，今年必然会有场热闹的小阳春。
你看，已经有销售在秀成交了。
不过，这些热度能持续多久，要看央妈接下来还有没有发力。如果接下来还有给力政策，或许今年我们就能扭转乾坤。
2、房子挂牌 / 放租可以三成首付，这项政策有望于近期明确
其实，我今天刚向某大行核实过，对方的答复是这样的：
" 人行已向各商业银行收集 1.27 新政落地操作细则，目前人行暂未给予回复，我行将按人行指导规范执行。"
也就是说，还不行！
但在广州，有两家大行告知客户可以操作三成首付，对方同样来头不小。
综合双方情况判断，以上两家银行大概率是收客但不批贷。
就像去年 9 月，广州据传可以执行 2 成首付，不少银行接受买家申请，但一直不出具同贷书。最终人行不同意执行，导致所有申请全部驳回，大量售楼部出现退房潮。
很多时候，犹豫就代表着拒绝。127 新政即将满月，但人行还未给出指引，也算是破天荒的头一遭。
某业内人士透露，人行至今还没同意全部放开。
但我觉得，这件事很快就会见分晓，甚至大概率会朝允许执行的方向落地。
毕竟 LPR 降息史已经创造了全新历史，继续藏着掖着调控政策，反而不利于全面复苏。
3、今年房贷利率有可能继续降低
经济还需稳固，政策还需发力，长期来看，LPR 仍有调降可能，别看当前 LPR 是历史最低，它也可能是未来三年最高。
但指望近期再来一次史诗级降息，几率不大。
央妈已经摈弃了挤牙膏式出利好的传统方式，与其 5BP 降 5 次，不如一次性把 25BP 降完。
一鼓作气的道理，很多人都懂。
4、存款利息大概还会再降
银行的盈利方式，你可以理解为存款给你 2% 利息，贷款收取 3% 利率，中间差距的 1% 净息差，就是银行收益。
截至 2023 年三季度，商业银行净息差已经降至 1.73%，从走势图来看，也是十年来的史低。
图片来源丨 梁中华宏观研究
没意外的话，银行会继续推动存款利率下降，来挽救岌岌可危的净息差。
所以，如果你继续努力存款，可能过得比银行还狼狈。
不如找@二娃买套房，这才是大势所趋
5、经营贷会逐渐淡出买家视野
从前购房者热衷经营贷，一是因为利率低，二是因为买二套需要 4-7 成首付，经营贷可以做到三成。
而现在，以上两项优势几乎都被抹平：
①从房贷利率 5.8%，经营贷利率 3.2%，如今房贷利率 3.95%，经营贷利率 3.0%，两者之间的差距从 2% 以上缩水到不足 1%。
②从前买二套要 4-7 成首付，现在无论几套都能三成。
坦白说，已经没多少人愿意顶着高额的垫资过桥费 + 每三五年一次的拒贷风险做经营贷了，稳定且便宜的房贷，最终成为所有购房者的首选。
或许接下来几年，经营贷购房这种违规方式，将从买家视野中彻底消失。
至于已经用上经营贷的朋友们，早日出清吧 ~~
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